Si este año has buscado piso de alquiler, ya lo sabes: hay pocos, son caros y vuelan. Y si eres propietario, tampoco lo tienes fácil, porque las reglas del juego cambian cada pocos meses.
El viernes 2 de octubre el Congreso tumbó los dos decretos de vivienda que el Gobierno había aprobado esa misma semana. Es la segunda vez en 2026 que una prórroga de alquileres entra en vigor y se cae en cuestión de días o semanas. Tres días después, el presidente del Gobierno convocó elecciones generales para el 29 de noviembre. La vivienda ya es el gran tema de la campaña.
Así que vamos a poner orden: qué está pasando con los precios, qué normas se aplican hoy de verdad y qué puedes hacer tú, alquiles o pongas tu piso en alquiler.
Las cifras: récord tras récord
El alquiler medio en España está en 15,1 €/m² al mes, un 5,8% más que hace un año (idealista, agosto 2026). En julio llegó a 15,3 €/m², el máximo desde que idealista tiene registros (idealista).
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Precio medio en España (agosto 2026) | 15,1 €/m² al mes (+5,8% interanual) | idealista |
| Comunidad de Madrid (julio 2026) | 21,4 €/m² al mes (+6,6% interanual), la más cara de España | idealista vía Bolsamanía |
| Provincias con subidas (agosto 2026) | 48 de 50 | Qué! |
| Oferta de alquiler desde 2020 | Menos de la mitad; precios +73% | El Español |
Madrid alquila un 42% por encima de la media
Precio medio del alquiler en euros por metro cuadrado y mes.
Agosto de 2026, un 5,8% más que un año antes.
Julio de 2026, un 6,6% más que un año antes. La más cara de España.
48 de las 50 provincias cerraron agosto con el alquiler más caro que un año antes. Solo bajó en San Sebastián, Vitoria, Girona y Bilbao.
El último dato disponible, el de Fotocasa para septiembre, apunta a un respiro: 14,10 €/m², un 4,7% menos que en junio pero aún un 3% más que hace un año. La Comunidad de Madrid sigue siendo la más cara, con 21,45 €/m² (Demócrata, con datos de Fotocasa). Cada portal mide a su manera, así que compara tendencias, no cifras sueltas.
Un matiz importante: desde julio, idealista ya no mezcla el alquiler de temporada con el residencial en su índice, y ha recalculado toda la serie (Qué!). Las subidas se moderan respecto a 2025, cuando rondaban el 10-11%, pero se moderan sobre precios que ya están en máximos.
Y sí, hay zonas donde baja: en agosto solo cayó en San Sebastián, Vitoria, Girona y Bilbao (idealista). Spoiler: Madrid no está en esa lista.
Las normas: qué se aplica hoy (y qué se ha caído)
A 13 de octubre de 2026, mandan la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda de 2023. Ni prórroga extraordinaria ni tope del 2%: los dos intentos de este año han decaído en el Congreso.
Dos decretos, 38 días de vigencia
Lo que ha durado en 2026 cada intento de prorrogar los alquileres y topar las subidas.
Hoy mandan la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda de 2023. Ni prórroga extraordinaria ni tope del 2%. Con el Parlamento disuelto, lo previsible es que no haya cambios estatales hasta que se forme el nuevo Gobierno.
El culebrón de 2026, en cuatro capítulos:
- Marzo-abril. El Real Decreto-ley 8/2026 entró en vigor el 22 de marzo con una prórroga de hasta dos años y un tope del 2% en las subidas. El Congreso lo tumbó el 28 de abril por 177 votos en contra (idealista, captain.legal).
- Septiembre. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, volvía a la carga: prórroga de hasta dos años, tope del 2% hasta finales de 2027, y por fin reglas para el alquiler de temporada (causa real y acreditable) y por habitaciones (Diario de Avisos, Mallorca Global Mag). Entró en vigor el 1 de octubre.
- 2 de octubre. El Congreso lo derogó por 178 votos frente a 172, tras poco más de 24 horas de vida. Un segundo decreto, sobre renovación automática de contratos, cayó por 184 a 166 (Diario de Avisos).
- 5 de octubre. Pedro Sánchez disolvió las Cortes y convocó elecciones generales para el 29 de noviembre (Primicias, con EFE). Con el Parlamento disuelto, lo previsible es que no haya cambios estatales en el alquiler hasta que se forme el nuevo Gobierno.
Lo que sí está vigente:
- Subida anual de la renta. Los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV del INE, no con el IPC. El de agosto es del 2,47%, frente a un IPC del 4,3% (Raisin). Los anteriores, según lo que diga el contrato.
- Zonas tensionadas. Solo limitan precios donde la comunidad autónoma las ha declarado. La Comunidad de Madrid no tiene ninguna (Housfy); Cataluña o Euskadi, sí.
- Alquiler de temporada. Sigue sin regulación estatal específica más allá de la LAU. La que traía el decreto se ha caído con él.
¿Pediste la prórroga entre el 1 y el 2 de octubre? Es una situación muy particular: consúltalo con un abogado antes de dar nada por hecho.
Por qué hay tan pocos pisos
El problema de fondo no es la norma de turno: es que hay mucha más gente buscando que pisos disponibles. La oferta de alquiler se ha reducido a menos de la mitad desde 2020, y cada vivienda que sale recibe muchísimas más solicitudes que antes (El Español).
El precio sube, la oferta se parte por la mitad
Comparado con 2020, que es la línea de referencia.
+73%
El preciolo que cuesta alquilar
Menos de la mitad
La ofertapisos disponibles
Hay menos de la mitad de pisos en alquiler que hace seis años y cuestan un 73% más. Ese es el problema de fondo, y ninguna ley lo arregla de un día para otro.
Con tanta competencia, los propietarios eligen perfiles de bajo riesgo: empleo estable e ingresos que cubren la renta con holgura (Forbes, con datos de idealista). Parte de la oferta, además, se ha ido al alquiler de temporada o al turístico, que tienen otras reglas.
Sobre la regulación hay dos lecturas, y las dos tienen datos detrás. Quien la defiende señala que en los mercados con precios topados las rentas bajan; en el segundo trimestre cayeron en Barcelona y en el conjunto de Cataluña (Forbes, con datos de idealista). Quien la critica responde que la inseguridad jurídica retira pisos del mercado y empuja a los propietarios hacia fórmulas más flexibles. Lo que casi nadie discute es que sin construir más vivienda, el problema no se arregla.
Si buscas piso de alquiler: siete consejos de quien lo ve cada semana
- Ten tu dossier listo antes de la primera visita. Nóminas, contrato de trabajo, última declaración de la renta y DNI, todo en un PDF. Cuando el piso es bueno, gana quien responde en una hora, no en tres días.
- Visita con lista, no con ilusión. Humedades, ventanas, caldera, presión del agua, ruido a distintas horas. Lo que no ves el día de la visita lo descubres en enero.
- Mira qué contrato te ofrecen. Si vas a vivir ahí de forma permanente, un contrato «de temporada» no es tu contrato: te deja sin las protecciones de la vivienda habitual, como la duración mínima de cinco años.
- Revisa la cláusula de actualización. Si tu contrato es de vivienda habitual y se firmó desde el 26 de mayo de 2023, la subida anual tiene como techo el IRAV, hoy por debajo del 2,5%. Si te piden el IPC, pregunta.
- Los honorarios de la inmobiliaria no los pagas tú. Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión corren a cargo del propietario.
- Fianza y garantías, con lupa. La fianza legal es de un mes; las garantías adicionales tienen límite. Pide recibo de todo.
- Amplía el radio. En Madrid, unos minutos más de Cercanías pueden suponer cientos de euros al mes. Compara municipios, no solo barrios.
Si eres propietario o estás pensando en invertir
- Aplica bien el índice. En contratos desde el 26 de mayo de 2023, la actualización anual se hace con el IRAV, no con el IPC. Equivocarse aquí es la forma más rápida de acabar en un conflicto.
- No disfraces un alquiler de temporada. Si el inquilino va a vivir en el piso de forma habitual, un contrato de temporada sin causa real es un riesgo jurídico, regule lo que regule el próximo decreto.
- Elige bien al inquilino y protégete. Solvencia acreditada, contrato claro, inventario con fotos y, si lo ves necesario, un seguro de impago.
- Haz números con la fiscalidad real. El alquiler de vivienda habitual tiene reducciones en el IRPF sobre el rendimiento neto. Pregunta a tu asesor fiscal cuál te corresponde antes de fijar la renta.
- Si compras para alquilar, estudia la zona antes que el piso. Precio por metro, demanda real, si está o podría estar en zona tensionada y cuánto tarda en alquilarse algo parecido. La rentabilidad se gana en la compra, no en el contrato.
- Ten un plan B normativo. En 2026 ya han caído dos decretos y el 29 de noviembre hay elecciones generales. Una inversión que solo funciona si la ley no cambia no es una buena inversión.
En resumen
Los precios siguen en máximos, la oferta no aparece y la normativa cambia más rápido de lo que se tarda en firmar un contrato. Y hasta el 29 de noviembre, nadie sabe qué reglas habrá después. En este contexto, ir a ciegas sale caro, tanto si buscas casa como si la pones en el mercado.
Como Personal shopper Inmobiliario trabajo para una sola parte: la tuya. Busco, filtro, reviso técnicamente cada vivienda y negocio en tu interés. Si estás buscando casa en Madrid, en compra o en alquiler, o quieres saber si una inversión tiene sentido, escríbeme y lo vemos.
Este artículo refleja la situación a 13 de octubre de 2026 y tiene carácter informativo. No sustituye el asesoramiento legal o fiscal para tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar en España en 2026?
El alquiler medio está en 15,1 €/m² al mes, un 5,8% más que un año antes, según idealista con datos de agosto de 2026. La Comunidad de Madrid es la más cara, con 21,4 €/m² al mes en julio, un 42% por encima de la media española. Cada portal mide a su manera, así que compara tendencias y no cifras sueltas.
¿Sigue vigente la prórroga extraordinaria de los contratos y el tope del 2%?
No. Los dos intentos de 2026 han decaído en el Congreso: el Real Decreto-ley 8/2026 se tumbó el 28 de abril y el 26/2026 se derogó el 2 de octubre, tras poco más de veinticuatro horas en vigor. Hoy mandan la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda de 2023. Con las Cortes disueltas y elecciones el 29 de noviembre, lo previsible es que no haya cambios estatales hasta que se forme el nuevo Gobierno.
¿Con qué índice se actualiza la renta cada año?
Los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV del Instituto Nacional de Estadística, no con el IPC. El dato de agosto de 2026 es del 2,47%, frente a un IPC del 4,3%. Los contratos anteriores se rigen por lo que diga su propia cláusula de actualización. Si te piden el IPC en un contrato posterior a esa fecha, pregunta.
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler?
El propietario. Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a su cargo, no al del inquilino.
¿Hay zonas tensionadas en Madrid?
La Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna, así que allí no se limitan los precios por esa vía. Las zonas tensionadas solo limitan precios donde la comunidad autónoma las ha declarado, como en Cataluña o en Euskadi.
¿Puedo firmar un contrato de temporada si voy a vivir todo el año en el piso?
No te conviene. Un contrato de temporada te deja fuera de las protecciones de la vivienda habitual, empezando por la duración mínima de cinco años. Y para el propietario, un contrato de temporada sin una causa real y acreditable es un riesgo jurídico, regule lo que regule el próximo decreto. La regulación que traía el decreto de septiembre se cayó con él.
Fuentes
- idealista: el alquiler sube un 5,8% en agosto
- idealista: el alquiler sube un 6,8% en julio
- Bolsamanía: máximo histórico en julio, datos por comunidades
- Qué!: precio del alquiler en agosto de 2026
- Forbes: el alquiler en el segundo trimestre de 2026
- Forbes: el alquiler en septiembre de 2025
- El Español: caída de la oferta desde 2020
- Raisin: IRAV e IPC de agosto de 2026
- Housfy: zonas tensionadas en Madrid
- idealista: el Congreso tumba el Real Decreto-ley 8/2026
- captain.legal: efectos de la derogación del RDL 8/2026
- Diario de Avisos: el BOE publica el Real Decreto-ley 26/2026
- Mallorca Global Mag: medidas del decreto de vivienda
- Diario de Avisos: el Congreso tumba los dos decretos de vivienda
- Primicias (EFE): Sánchez convoca elecciones para el 29 de noviembre
- Demócrata: el alquiler en el tercer trimestre según Fotocasa
