Se acabó el «piso luminoso, ideal parejas, 1.200 € y llama». Desde el 8 de octubre, cualquier anuncio de una vivienda en alquiler tiene que cumplir nuevas reglas de transparencia. Y no hablamos solo de las inmobiliarias: también del particular que sube su piso a un portal o lo comparte en redes.
Si tienes un piso anunciado ahora mismo, o vas a anunciarlo, esto te interesa. Te lo cuento claro y sin jerga.
Qué norma lo regula y desde cuándo
Lo establece el artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
Dos matices importantes:
- No hay periodo de adaptación. Los anuncios que ya estaban publicados antes del 8 de octubre también deben actualizarse (idealista).
- Está pendiente de convalidación. El decreto ya se aplica, pero la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidarlo; la votación está prevista para el 12 de noviembre. Mientras no se derogue, hay que cumplirlo.
Qué datos debe incluir ahora un anuncio
El decreto enumera cuatro datos concretos. No todos son obligatorios siempre: depende de dónde esté la vivienda y de quién sea el propietario.
| Dato | Cuándo es obligatorio |
|---|---|
| Índice de referencia del precio del alquiler (el sistema estatal SERPAVI) | Solo si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado |
| Límite de renta aplicable | Cuando la vivienda está sujeta a limitaciones legales de precio, como en zona tensionada o en vivienda protegida |
| Número, código o título identificativo de la vivienda | Cuando la vivienda tenga uno asignado |
| Condición de gran tenedor del propietario | Siempre que el propietario lo sea, esté o no en zona tensionada |
A esto se suma lo que ya exigía la ley de atención a la clientela desde diciembre de 2025 para los profesionales: el precio final completo, con IVA cuando proceda, y los gastos de gestión e intermediación (idealista).
Dos aclaraciones útiles:
- Gran tenedor, con carácter general, es quien tiene más de diez viviendas o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajarlo a cinco viviendas.
- Si la vivienda en zona tensionada estuvo alquilada en los últimos cinco años, el anuncio debe reflejar la renta anterior y el precio que corresponde aplicando las actualizaciones permitidas.
Qué está prohibido: ni omitir ni maquillar
La regla de base es sencilla: el anuncio no puede omitir ni distorsionar información relevante que pueda inducir a error al inquilino, ni sobre la vivienda ni sobre las condiciones del contrato.
En la práctica, esto significa:
- No inflar los metros. Si el catastro dice 70 m² y tú anuncias 85, tienes un problema.
- No vender lo que no hay. «Muy luminoso» para un interior con dos ventanas, «amueblado» cuando solo hay una cama… Eso ya no es marketing, es información engañosa.
- No esconder costes. Los gastos de gestión de la inmobiliaria no se pueden repercutir al inquilino en vivienda habitual, y con el nuevo decreto tampoco en alquiler de temporada ni de habitaciones. Cualquier cláusula que lo haga es nula y el inquilino puede reclamar la devolución.
Es decir, el anuncio pasa a ser casi una ficha informativa. Bonito, sí; inventado, no.
Portales, redes sociales y agencias: a quién afecta
A todo el mundo que anuncie un alquiler de vivienda. La norma habla de «publicidad, promoción u oferta», sin limitar el canal ni el tipo de anunciante:
- Propietarios particulares, aunque solo tengan un piso. Esta es la gran novedad: hasta ahora, las obligaciones de información eran sobre todo para profesionales.
- Inmobiliarias y profesionales, en su web, en portales y hasta en el escaparate de la oficina.
- Redes sociales y grupos de mensajería. Un post en Instagram o en un grupo de Facebook también es publicidad de un alquiler.
La vigilancia también se ha reforzado. El Ministerio de Derechos Sociales ha anunciado una circular a los portales para recordarles sus obligaciones (Qué!), y FACUA ha dicho que revisará los anuncios y denunciará los incumplimientos (Qué!).
Un consejo para quien trabaja con agencia: que el propietario declare por escrito si es o no gran tenedor. Si hay inspección, queda claro de dónde salió el dato.
Checklist antes de publicar (o para revisar lo que ya tienes)
- ☐ Comprueba si tu municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado.
- ☐ Si lo está, consulta el índice de referencia en SERPAVI con los metros y datos reales de tu vivienda, e inclúyelo en el anuncio.
- ☐ Si estuvo alquilada en los últimos cinco años, indica la renta anterior y el límite que corresponde.
- ☐ Si tienes más de diez viviendas (o el umbral que fije tu comunidad), indica que eres gran tenedor.
- ☐ Añade el código o número identificativo de la vivienda si lo tiene.
- ☐ Revisa metros, estado, equipamiento y fotos: que todo sea real.
- ☐ Indica el precio final completo y, si trabajas con agencia, no repercutas sus honorarios al inquilino.
- ☐ Actualiza también los anuncios antiguos, en todos los canales donde estén.
En resumen
Anunciar un alquiler ya no es subir cuatro fotos y un precio. Ahora el anuncio tiene que contar la verdad completa, y quien no lo haga se expone a reclamaciones y sanciones. Para el inquilino es una buena noticia: sabrá antes de visitar si el precio cuadra con la ley.
Y si estás buscando casa, en compra o en alquiler, un anuncio claro es solo el principio. Como Personal Shopper Inmobiliario reviso cada vivienda, compruebo que lo que se anuncia es lo que hay y negocio solo en tu interés. Si quieres que lo veamos, escríbeme.
Artículo con información a 20 de octubre de 2026. Tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento legal para tu caso concreto. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación parlamentaria.
Fuentes
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
- idealista: todo sobre las nuevas obligaciones para anunciar una vivienda en alquiler
- Qué!: el decreto obliga a mostrar el precio de referencia y si el casero es gran tenedor
- Qué!: FACUA vigilará los portales inmobiliarios
- SERPAVI: sistema estatal de referencia del precio del alquiler
