Durante años nos han repetido que el comprador extranjero era el motor del mercado inmobiliario español. Pues ese motor está bajando revoluciones: según los notarios, la compra de vivienda por extranjeros cayó un 13% en el primer semestre de 2026, el mayor frenazo desde 2020.
Pero ojo, que el titular engaña un poco. Compran menos, sí, pero pagan bastante más. Y eso dice mucho de hacia dónde va el mercado. Vamos por partes.
Las cifras: menos operaciones, precios más altos
Entre enero y junio de 2026, los extranjeros firmaron 62.327 compraventas de vivienda libre, un 13% menos que un año antes (Forbes, con datos del Notariado). Ya son el 18,3% del total de compraventas, frente al 19,2% de 2025 y el 20,3% de 2024: tres años seguidos perdiendo peso.
La caída no es igual para todos:
| Comprador | Operaciones (1er semestre 2026) | Variación anual | Precio medio (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Extranjero no residente | 22.940 | -18% | 3.493 (+11,8%) |
| Extranjero residente | 39.387 | -9,7% | 2.102 (+9,8%) |
| Comprador nacional | — | — | 1.971 (+8,7%) |
El no residente, el que compra segunda residencia o inversión desde fuera, es quien más ha frenado: su menor volumen desde 2021. Y a la vez es quien más paga. La brecha entre lo que paga un no residente y un residente extranjero marca máximo histórico: 1.391 euros más por metro cuadrado.
Por nacionalidades, encabezan las compras marroquíes, británicos, italianos, rumanos y alemanes. Las mayores caídas son de rusos, chinos, estadounidenses y británicos, todas por encima del 20%. Solo suben venezolanos y colombianos.
Y en Madrid, la caída es de las más fuertes del país: un 19,7%, solo por detrás de Cantabria y Canarias. Al mismo tiempo, el precio que pagan los extranjeros en la Comunidad sube un 15,4%.
Por qué compran menos
Los notarios dan los datos, no las causas. Pero hay varias pistas que encajan:
- Los precios. Si el metro cuadrado que paga un no residente sube casi un 12% en un año, hay compradores que se quedan fuera o esperan. Sube el precio, baja el número de operaciones.
- Una tendencia que viene de lejos. La compra por no residentes lleva bajando desde su máximo de la primera mitad de 2022. No es un susto de un semestre.
- Menos incentivos. Desde abril de 2025 ya no existe la golden visa por compra de vivienda, que atraía sobre todo a compradores de fuera de la UE con operaciones de más de medio millón.
- Incertidumbre. Cambios normativos casi cada mes, debate sobre limitar la compra a no residentes y unas elecciones generales el 29 de noviembre. El inversor que viene de fuera quiere reglas estables, y ahora mismo no las ve.
Ojo con un detalle: los datos son de enero a junio. Los decretos de vivienda de septiembre y octubre todavía no salen en estas cifras, así que el efecto, si lo hay, lo veremos en los próximos informes.
Canarias quiere ir más allá: limitar la compra a no residentes
Mientras las cifras bajan solas, Canarias quiere poner freno por ley. El Gobierno canario ha enviado al Estado un borrador de ley para garantizar el acceso a la vivienda a los residentes. Si saliera adelante, la compra de una vivienda por quien no acredite el tiempo de residencia exigido sería nula de pleno derecho y no podría inscribirse en el Registro (Diario de Avisos).
En paralelo, ha propuesto enmiendas al futuro Reglamento europeo de Vivienda Asequible para que regiones ultraperiféricas como Canarias puedan limitar temporalmente la compra y el alquiler de vivienda a extranjeros no residentes (Diario de Avisos).
El debate tiene dos caras:
- Quien lo defiende recuerda que en algunas zonas de las islas una parte enorme de las ventas va a compradores de fuera, y que eso deja menos vivienda para quien vive y trabaja allí.
- Quien lo critica señala que el Tratado de la UE protege la libre circulación de capitales, y que hay medidas más eficaces, como construir vivienda social o fomentar promociones privadas (RTVC).
Hay precedentes en Europa, como Dinamarca o las islas Åland en Finlandia, pero ninguno es una prohibición general (RTVC). Hoy por hoy, es una propuesta, no una norma en vigor.
Qué significa para ti
Si compras para vivir. Menos competencia del inversor extranjero no significa precios más bajos: el dato dice justo lo contrario. Lo que sí puede cambiar es el ritmo. En zonas donde ese comprador pesaba mucho, puede haber más tiempo para pensar, comparar y negociar.
Si vendes. El comprador extranjero que pagaba sin regatear es cada vez menos frecuente. Si tu vivienda estaba pensada para ese perfil, revisa el precio con datos reales de tu zona, no con lo que se pedía hace dos años.
Si eres extranjero y quieres comprar en España. El mercado sigue abierto, pero las reglas se mueven. Antes de firmar nada, conviene revisar la fiscalidad de no residente, los plazos y cualquier cambio normativo pendiente en la comunidad donde compras.
En resumen
El comprador extranjero no se va, pero compra menos y paga más. Y en un mercado así, la diferencia la marca saber qué está pasando de verdad en cada zona, no lo que dice el titular.
Como Personal Shopper Inmobiliario trabajo solo para el comprador: busco, reviso técnicamente cada vivienda y negocio en tu interés. Si estás pensando en comprar en Madrid, seas de aquí o de fuera, escríbeme y lo vemos.
Artículo con datos a 20 de octubre de 2026. Tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal para tu caso concreto.
Fuentes
- Forbes España: la compraventa de vivienda por extranjeros cae un 13% (datos del Notariado)
- Diario de Avisos: borrador de ley canaria para limitar la compra a no residentes
- Diario de Avisos: Canarias pide a la UE limitar la compra y el alquiler a no residentes
- RTVC: ¿puede Canarias prohibir la compra a no residentes? Precedentes europeos
- RTVC: limitar la compra a extranjeros, ¿una medida viable?
